ビル経営の反社チェック。恐ろしい「グレシャムのリスク」の予防




オフィスビル管理(不動産管理・プロパティマネジメント)において、

 

入居企業(テナント)の反社チェック・信用調査(審査)は極めて重要だ。

 

なぜならオフィスビルには「悪貨は良貨を駆逐する」という恐ろしい「グレシャムの法則」が作用するからだ。

 

 

最近では、警察当局が特殊詐欺等のアジトの摘発を強化しており、

 

拠点として使われた建物の所在地(住所)を公表している。

 

ある入居テナントについて反社・詐欺関与の情報が出回れば、

 

その部屋だけでなくビル全体のイメージが大幅に損なわれることは言うまでもない。

 

入居者側のコンプライアンス意識は高まっており、

 

入居(予定)ビルの信用や評判を非常に気にするようになっていると聞く。

 

入居物件の選定にあたって事前にビルの風評調査をするだろうから、

 

このような警察当局の「張り紙」が出てしまっているビルは当然「即時却下」するだろう。

 

ここまであからさまな情報でなくとも、大きな経済事件を起こすような企業が入居していたようなビルは避けるはずだ。

 

ビルについてネガティブな情報が出回ると

 

「普通の会社」をテナントとして誘致できなくなり入居率が悪化する。賃料収入が落ち込む。

 

やむを得ず入居審査の基準を甘くし、多少怪しい会社でも入居させて空き室を埋めようとする。

 

怪しいと思いつつ入居させてしまった企業が、やはり悪事を働き、それが更なるビルのイメージダウンを招く。

 

こうなると、ますます「普通の会社」は入居してくれなくなり、

 

審査基準をさらに落として「怪しい会社」で空き室を埋めざるを得ない。

 

オフィスビルにおいては、このように、

 

「悪貨(反社・詐欺会社)は、良貨(普通の会社)を駆逐する」という「グレシャムの法則」作用するのだ。

 

最悪の場合、ビル経営の破たん(倒産)を招きかねない。

 

▮ビル「全体」の価値を守る不動産管理(プロパティマネジメント)の「質」

不動産賃貸経営者、ビルオーナー(リート・不動産投資ファンド含む)にとって、

 

所有・投資物件に反社・詐欺関与情報による「グレシャムの法則」が作用してしまうのが、最も恐ろしいリスクなのだ。

 

賃料未払は敷金でカバー可能だし、その部屋(テナント企業)だけの話だ。

 

物理的な多少の欠陥は補修工事が可能だ。

 

だが、「グレシャムの法則」はビル「全体」の価値を本質的に侵食する。

 

建物全体としての資産価値、特にイメージという最も重要な価値を大幅に毀損させる危険性がある。

 

だからこそ、一流ビルの経営代行業者や管理会社は、通常の与信に加えて、

 

反社・詐欺リスクについても厳しい審査を実施しているのだ。

 

プロパティマネジメントにおいて、厳然とした反社チェックを行っているかが投資物件の価値・ブランドの維持に

 

極めて重要なのだ。

 

投資側からすれば、投資対象を見極める場合、物件の立地など物理的(ハード)な要素は重要だが、

 

それと同等以上に、管理(ソフト)面、特に質の高い反社・信用調査を実施しているかがポイントだと思われる。


駄目な与信稟議書・申請書、良い与信稟議書・申請書 与信管理の考え方と意味 与信管理セミナー・研修は商社審査部出身のアクティブに


▮信用評価を「ビル」で行う

 

私が、信用調査会社で駆け出しの調査マンだったときの話だ。

 

調査先に向かう途中、「調査歴20年超」のベテランと会社の最寄り駅まで一緒に歩いていたときのことだ。

 

「お前は今日どこに行くんだ?」(ベテラン)

 

「〇〇駅です」(私)

 

「もしかすると、××ビル?」

 

私はビルの名前が頭に入っていなかったので、歩きながら鞄から書類を出して確認し、

 

「その通り、××ビルです」と答えた。

 

「あのビルに入っている会社は、気を付けた方がいいよ」とさらっとベテランがアドバイス。

 

長年の信用調査歴の中で、幾度かそのビルで詐欺まがいの会社を調査したとのこと。

 

調査マンの間では、詐欺的な会社が多く入居するビルとして「定評」のある場所だったのだ。

 

ベテランのおかげでいつにもまして警戒心をもって調査に臨むことができた。

 

 

このように信用調査マンの間でビル自体に「悪評」が付いてしまうのは、

 

上述した「グレシャムの法則」が作用してしまったからに他ならない。

 

ビル経営者とっては、絶対に避けたいリスクだ。

 

我々のような信用調査・審査会社の存在意義は、このような「グレシャムのリスク」を軽減し、

 

お客様の所有・投資・管理するビル物件の価値維持に寄与することにある。


▮厳格・迅速な入居審査 リスク・スパイダー調査の活用

 

入居法人の審査には、弊社の「リスク・スパイダー調査」をご検討頂きたい。 

 

キーワードは、「兆候」と「周辺」である。

 

〔1〕広い意味での反社性の調査(兆候情報)

 

ビル全体の価値を損なう「グレシャムのリスク」を低減するためには、

 

単に「暴力団該当情報」(狭義の反社)だけのスクリーニング(調査)では不十分である。

 

不動産賃貸経営者、ビルオーナー(リート・不動産投資ファンド含む)や管理会社にとって、

 

テナントとして入居中に社会問題となる事件が起きないかが心配なのであり、

 

より広い意味での反社性のリスクが重要なのだ。

 

法令違反・コンプライアンス違反、経済事件を犯したことのある会社(役員)か、

 

詐欺集団に関与していないかどうかなど、企業の「反社性」をかぎ取る「兆候情報」が重要なのだ。

 

 

弊社アクティブの「リスク・スパイダー調査」では、

 

このような観点に立ち以下の3つのリスク情報(広義の反社性)の検出・調査を行っている。

 

①狭い意味での反社性(暴力団の属性、暴力的行為に該当する情報)

②コンプライアンス違反

③詐欺的な不自然さ・登記等の異様性

 

上記に該当するようなリスク情報を探し、それらを総合的に評価して、調査会社としての意見をご提示している。

 

 

〔2〕調査対象の範囲(周辺まで)

 

入居法人を調べる際に、履歴事項記載の商号と現代表者・現役員についての調査だけで、

 

十分だろうか。答えは「不十分」である。

 

というのも、悪徳会社というのは、表の情報・今の情報をクリーンにしておくのが常だからだ

 

(登記ロンダリング、登記洗浄)。

 

表の登記情報・今の登記情報だけを検索・調査対象としていては、

 

むしろ騙されるだけの反社チェックとなってしまう。

 

(詳細は「その反社チェック、基本からズレていませんか?」をご参照)

 

弊社アクティブでは、裏に隠れている、横に潜んでいるようなリスク

 

も見逃さないよう閉鎖簿の調査や関係会社の調査も能動的に行い、

 

登記ロンダリング前の情報に基づき反社チェックをかけるようにしている。

 

低額かつ短納期を実現しながら最大限詳細な調査をご提供している。

 

 


以上、ビル賃貸経営、プロパティマネジメント(不動産管理・ビル経営)において、もっとも恐ろしいリスクは、

 

反社・詐欺関与による「グレシャムのリスク」であり、それを低減させるための反社チェック調査が、

 

物件の価値維持に重要であることを述べた。

 

そこに弊社の調査力をぜひ活用して頂きたい。

 

まずは、お気軽に無料セミナーにご参加ください。

 

(記事:アクティブ株式会社 泉博伸)

 

駄目な与信稟議書・申請書、良い与信稟議書・申請書 与信管理の考え方と意味 与信管理セミナー・研修は商社審査部出身のアクティブに